Недвижимость
Новостройки
Вторичный рынок
квартиры
комнаты
Обмен
Междугородний обмен
Аренда
Дома/дачи/участки
дома
дачи
участки
Коммерческая
недвижимость
Услуги
Рассылка
Консультации
Обьявления
Справочная информация
Классификация недвижимости
Кредитование
Программа МЖК
Городская администрация
Паспортные отделы
ЖЕКи Киева
Необходимые документы
Серии и типы жилых домов
Планировки квартир
Опекунские советы
Индекс цен
Государственные нотариусы
Частные нотариусы
БТИ
Каталог ресурсов
Статьи
Агенствам
Регистрация
Управление БД
Серии и типы жилых домов
Постройки (сооружения) можно разделить на 3 группы: гражданские, промышленные и сельскохозяйственные.
Гражданские сооружения делятся на жилые и общественные. Жилые дома включают квартирные дома и общежития.(СНиП 2.08.01-85 "Жилые дома").

Рассмотрим краткие характеристики жилых домов и квартир, возведенных в Украине, начиная с предреволюционного десятилетия и по сегодняшний день, а также те архитектурно-конструктивные и эксплуатационные факторы, которые так или иначе влияют на цену городской квартиры при ее продаже, аренде, покупке или залоге.

Почти вековой период формирования жилого фонда в Украине может быть условно разделен на следующие основные этапы.
 

I этап - до 1925 г. - старинные здания, в основном, дореволюционной застройки.
Для старинных зданий достаточно характерны многокомнатные (четыре-восемь, а иногда и больше комнат) комфортабельные квартиры с дифференцированными по назначению комнатами и развитым составом подсобных помещений, обслуживаемые двумя лестницами - "парадной" и "черной". Высота потолков в них достигает 4-4,5 м. В некоторых домах этого типа планировка квартир ориентирована на жильцов различной материальной обеспеченности. В таких домах большие благоустроенные многокомнатные квартиры соседствуют с небольшими квартирами, имеющими только самое необходимое оборудование. За прошедшее время большинство таких квартир было перепланировано (зачастую стихийно и бессистемно), что привело к дроблению и превращению многокомнатных квартир в малокомнатные, возникновению хаотичной планировки.

При строительстве зданий этого периода широко применялись ленточные фундаменты из бута и кирпича. Кирпичные стены таких зданий имеют большую толщину (80-100 см). Перекрытия в основном решены с использованием деревянных (реже - металлических) балок, однако в подсобных и вспомогательных помещениях довольно часто встречаются железобетонные перекрытия или перекрытия в виде кирпичных, бетонных и железобетонных сводиков по металлическим балкам. Крыши - чердачные, с деревянными наклонными стропилами. Для этих зданий также характерно устаревшее инженерное оборудование, вплоть до печного отопления газом.

Большинство добротных старинных зданий располагается в престижных исторических районах. Квартиры в этих домах после дорогостоящего капитального ремонта или реконструкции превращаются в комфортабельное современное жилище и даже в апартаменты.
 

II этап - 1925-1941 гг. - довоенная застройка.
С 1925 года начинается советский период капитального строительства. В это время на первое место была выдвинута задача строительства экономичных жилищ для рабочих. Квартиры в домах этого периода, как правило, не отличаются удобной планировкой и довольно часто имеют уменьшенный состав и площадь вспомогательных помещений. Начиная с 1935 г., наблюдается тенденция возврата в квартиру ранее исключаемых подсобных помещений. Основной ячейкой сооружаемых зданий по-прежнему остаются квартиры с равнозначными комнатами, приспособленные для покомнатного заселения. В конце указанного времени широкое распространение получает типизация отдельных планировочных элементов зданий.

Для довоенной застройки характерны квартиры с меньшей, чем в дореволюционных квартирах, площадью; стены их также сооружались из кирпича или местных материалов; высота потолков составляла 3,0-3,5 м. Планировка квартир - четкая, свободная, с коридорами, прихожими, кухнями площадью 10-15 кв. м; инженерное оборудование не соответствует современным требованиям. Для зданий этого периода характерны конструктивные решения, использовавшиеся в старинных зданиях. Уменьшилась только толщина стен (до 64 см).

После капитального ремонта, в основном нацеленного на замену существующих перекрытий железобетонными и обновление инженерного оборудования, можно получить добротные квартиры.
 

III этап - 1945-1955 гг. - "сталинская" застройка
Характер застройки жилых массивов в первые послевоенные годы отличался в зависимости от градостроительной значимости осваиваемых территорий: от ансамблевого расположения крупных зданий вдоль важнейших магистралей до плотной застройки 2-3-этажными домами окраин городов.

В этот период было налажено массовое производство унифицированных деталей (железобетонных плит перекрытий, деталей фундаментов, сборных колонн и т. п.) Этим были созданы предпосылки для широкой индустриализации, перехода к массовому строительству полносборных зданий.

После войны в Украине начинается возведение зданий по типовым проектам - начиная с малоэтажных блок-секций, а к концу 50-х годов - и пятиэтажных домов. Наследуя установившиеся традиции прошлых лет, в домах послевоенного этапа еще сохранили высоту потолков 3-3,5 м. Перекрытия в таких домах деревянные или комбинированные, помещения общего пользования достаточно велики, лестничные площадки, входные холлы и подсобные помещения, балконы, лоджии, эркеры почти такие же, как и в домах довоенной постройки.

Конструктивные решения зданий этого периода соответствуют решениям зданий II этапа строительства. Начинают применяться отдельные сборные железобетонные элементы (плиты перекрытий, лестничные марши, фундаменты).

После капитального ремонта эти квартиры превращаются в небольшие, достаточно уютные квартиры для небольших семей. Цена их выше аналогичных современных.
 

IV этап - 1956-1965 гг. - "хрущевские" здания.
С августа по ноябрь 1955 г. был выпущен ряд правительственных постановлений по вопросам строительства, среди которых - постановление "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве". После этих постановлений, а особенно после постановления от 31.06.1957 "О развитии жилищного строительства в СССР", начался новый этап типизации и качественного изменения жилищного строительства в сторону перехода к массовому возведению индивидуальных квартир.

Началось строительство типовых жилых зданий, среди которых преобладали крупнопанельные. На территории Украины в 50-х - 60-х годах было построено свыше 5000 пятиэтажных крупнопанельных жилых домов - в основном серий 1-464 и 1-480. Так как уровень комфортности проживания в этих домах оказался весьма низок, в 60-х годах начали вести проектную разработку типовых жилых зданий с более совершенной планировочной структурой жилой ячейки.

Здания, возведенные на IV этапе, в обиходе называют "хрущевками", и относятся они к наименее комфортабельным и наименее пригодным для проживания и реконструкции. Это был период активного переселения людей из деревень в города, совпавший с началом бурного массового строительства кирпичных и панельных зданий унифицированных для всего Союза серий. Архитектура как таковая в это время почти исчезает. Возводятся здания барачного типа, в которых жилые комнаты, спальни, кухни урезаны до физически допустимого минимума. Пластика фасадов плоская, безликая, стыки между панелями часто затекают. Высота жилых помещений не превышает в этих квартирах 2,5-2,7 м, почти полностью отсутствуют кладовые, веранды, холлы. Однако следует помнить, что подобное жилье строилось даже в таких богатых странах, как Америка, Англия, Япония. В сущности, это - жилье для бедных и временное жилье для молодоженов, студентов, пожилых людей.

Жилые здания этого периода строились с максимальным использованием сборных железобетонных конструкций: фундаменты были ленточными, составленными из сборных бетонных и железобетонных блоков, стены - кирпичными или панельными, перекрытия - из плоских или шатровых панелей, крыши - преимущественно плоские, совмещенные, железобетонные.

Здания этого периода крайне плохо поддаются реконструкции и капитальному ремонту. Стоимость квартир в подобных домах значительно ниже стоимости квартир в современных зданиях.
 
V этап - 1965-1991 гг. - улучшенное панельное строительство.
В 1965-1967 гг. началось строительство типовых зданий по улучшенным проектам серий 1 КГ-480 (5- и 9-этажные здания), 1-464А (9-этажные здания). С 1975 года появились новые поколения типовых зданий, и среди них наиболее массовой является серия 96. С середины 70-х годов начинается строительство 12-16-этажных жилых домов серий 134, 161 (КГ), 121-176(Г), АППСК-134 и др. В этот же период развиваются новые направления индустриального домостроения - объемно-блочное и монолитное.

Квартиры, возведенные на V этапе по так называемым улучшенным проектам крупнопанельных жилых зданий, составляют значительную часть фонда недвижимости Украины. Они имеют высоту потолков до 3,0 м, в сериях уже предусмотрены 4-5-комнатные квартиры, при этом комнаты сориентированы на противоположные стороны света, а кухни имеют площадь до 9-10 кв. м. Санузлы в таких квартирах раздельные, а в 4- и 5-комнатных квартирах (иногда выполненных в двух уровнях) предусмотрено два туалета; инженерное оборудование достаточно высокого уровня с резервными возможностями для реконструкции.

В зданиях продолжают широко использоваться сборные железобетонные конструкции. В решении фундаментов многоэтажных зданий применяются сваи, совершенствуются типовые решения стеновых панелей и стыков. В качестве панелей междуэтажных перекрытий используются сплошные плиты или плиты с пустотами. Полносборные плоские крыши преимущественно сочетаются с проходными или полупроходными чердаками.
 

VI этап - строительство в рыночных условиях независимой Украины.
Наряду со строительством зданий по типовым проектам все более широкое распространение приобретают индивидуальные и экспериментальные проекты. Растет удельный вес комфортных многокомнатных, в т. ч. многоуровневых квартир. Увеличиваются объемы строительства коттеджей и индивидуальных частных домов.

Жилое строительство в Украине нынешнего периода характеризуется, с одной стороны, глубоким кризисом, охватившим предприятия крупнопанельного домостроения, а с другой стороны - бурным развитием коттеджного строительства, созданием фонда малоэтажных зданий для одной семьи. Промежуточное положение между комфортабельными коттеджами и традиционными квартирами, сооруженными по улучшенным проектам в крупнопанельных зданиях, занимают жилые дома, возведенные по индивидуальным проектам. При заселении квартир в таких домах следуют принципу "каждому члену семьи - комната плюс общая комната". В результате получается товар, очень близкий к среднеевропейскому. Поэтому цены на покупку и аренду такого жилья тоже приближаются к ценам в европейских странах. Стоимость одного квадратного метра общей площади в престижных районах нынче доходит до 1000-2000$.